Жизнь в Египте

Процесс покупки недвижимости в Египте

1. Поиск и подбор квартиры:

В интернет есть, лишь малая часть реальных объектов. В любом случае на месте в Хургаде Вы сможете реально оценить, насколько подходит объект под ваши требования и соответствует ожиданиям. Есть много способов, чтобы найти то, что Вам нужно. Самостоятельно искать сложно, так как, существует языковой барьер и любой, кто узнает, что Вы ищете квартиру, будет навязывать свои не профессиональные услуги, и завышать цены. Целесообразно работать с агентом по недвижимости или компанией, которая знает рынок и может объяснить плюсы и минусы каждого объекта недвижимости. Профессиональный агент знает особенности торговли в Египте и поможет организовать юридически правильное оформление сделки. На цену влияет несколько факторов, если Вам кажется, что объект недвижимости дешевый значит, что он:

• Требует значительного ремонта.
• Построен в старом стиле
• Расположен в удаленном районе от моря

Со стороны застройщика не предусматривается комплексных услуг по ЖКХ дома. Много проектов по недвижимости, особенно на побережье, продаются на стадии строительства. Цена зависит от этапа строительства, и соответственно контракт составляется с обязательным указанием сроков выплат и сдачи в собственность. В данном типе сделок обращайте внимание на то, как идет строительство, кто застройщик, насколько соблюдаются хоть минимальные требования по безопасности. К сожалению, в наше время, особенно в Хургаде, масса недобросовестных застройщиков, которые максимально экономят на стройматериалах. И еще очень важно, как в дальнейшем будет происходить обслуживание дома, предусматривается ли управляющая компания и какова стоимость её услуг в год. Данный момент важен, поскольку надо помнить о местной специфике — неопрятность и отсутствие централизованного ЖКХ.

Агентов, компаний по недвижимости нужно тщательно выбирать. Порой, наверно в большей части они не профессиональны и не могут или не хотят понимать четко поставленную перед ними задачу. Попросите предъявить документы на ведения сделок с недвижимостью, посмотрите офис, поищите отзывы. Поверьте, рынок недвижимости Хургады не настолько большой и потом в дальнейшем понимаешь, что все друг друга знают, можно смело сказать — Египетская деревня. Они будут Вас возить по множеству объектов, в лучшем случае 10% из них хоть как то соответствуют вашим ожиданиям. Еще по ценам, недобросовестные риелторы могут накручивать стоимость и уверять что она именно такая. Осмотр квартиры, такси или машины, как правила за счет риелтора, но в любом случае оговорите этот момент.

Для себя нужно определиться, где Вам хочется жить, если это сам город то это центр или туристический район, если за городом, то на каком расстоянии и что из услуг вы хотите получить. И еще по стоимости, за сколько Вы хотите купить или снять. И та сумма, которою Вы имеете, не должна быть озвучена, т.к. все предложения будут не ниже её, риэлторы это могут запросто устроить.

2. Юридическое оформление.

Вам необходим египетский адвокат, который владеет арабским и английским (русским это супер) знает специфику оформления сделок купли-продажи, это значительно облегчит Вам покупку. Возможно, Вы сами найдете независимого от риэлтора адвоката. Адвокат проверит законность постройки новых зданий, а так же юридическую чистоту истории недвижимости. Еще неоспоримым плюсом местного адвоката является умение договариваться с местными чиновниками и владельцами недвижимости, которые со своими национальными особенностями и обычаями. Все документы регистрируются на арабском языке, кроме договора купли-продажи, который составляется на русско-арабском, англо-арабском. Найти адвоката можно по рекомендации риэлтора или компании застройщика, так же по отзывам др. соотечественников, или на глобальном сайте по поиску адвокатов Global Property Guide website: http://www.globalpropertyguide.com/Middle-East/Egypt/Lawyers.. В государственной нотариальной конторе оформляется доверенность на представление Ваших интересов, связанных с куплей-продажей объекта на имя адвоката (для нотариальной конторы необходимо переоформить туристическую визу, это процесс не сложный и быстрый, вам всегда помогут риэлторы)

3. Процесс покупки.

Когда Вы определились что хотите купить, следующим шагом будет обсуждение цены и последующая устная договоренность о точной сумме (не забудьте оговорить в какой валюте) и сроках оплаты. На данном этапе много зависит, кто представляет Вас, и насколько он заинтересован в вашей экономии. Когда стороны договорятся, то следующим шагом — обращение к адвокату для проверки документов на квартиру и составления юридически правильного договора купли — продажи.

Залог. Залог оплачивается после того как Вы выбрали квартиру (дом, землю). При внесении залога составляется расписка об условиях продажи, о сроках погашения всей суммы и указанием точных данных об объекте недвижимости. Сумму залога определяете Вы сами, но это не меньше 500-1000 долларов или евро. Она подписывается двумя сторонами. Внесение залога, означает, что выбранный объект недвижимости снимается с продажи. Условие возврата залога, штрафа за нарушения условий надо указать либо в расписке, либо в предварительном договоре.

Оплата. После того как прошло оговоренное время после внесения залога, наступает ответственный момент «расплаты». Здесь есть два варианта, это 100% оплата и оплата по частям. В любом случае составляется договор купли – продажи, это, как правило, стандартный договор, оформленный на 2-х языках. В нем указывается, кто продает-покупает, точные паспортные данные, описание объекта недвижимости и сроков оплаты. Прежде чем выплатить деньги, Вы должны убедиться, с помощью адвоката, что квартира не оформлена в кредит, правильно зарегистрирована, отсутствуют непогашенные долги и налоги. Необходимо помнить, что лишь малая часть недвижимости оформлена в реестре, в лучшем случае она зарегистрирована в суде. Надо знать об Египетских особенностях оформления квартир.

Договор должен включать многие — если не все — из нижеописанных пунктов:

• Подробное описание недвижимости: адрес, название детали, состояние т.д.
• Итоговую стоимость.
• Банковский счет продавца (если безналичная оплата)
• Условия оплаты, точные сроки.
• Точное определение кто будет оплачивать дополнительные расходы при оформлении у нотариуса, услуги переводчика и др.
• Указание сборов и комиссионных, выплачиваемых адвокату или агенту по недвижимости.
• Условия возврата платежей.
• Форс-мажорные условия, для защиты от основных не предвиденных обстоятельств.
• При каких условиях произойдет остановка действия договора.
• Точные данные на продавца и покупателя. Как будут разрешаться споры.
• Подробная информация обо всех правах и обязанностях сторон.
• Регистрационный номер адвоката.
• Номер торгового реестра компании по недвижимости.

Еще так же перед внесением окончательной суммы необходимо оговорить организационные моменты:

• Какая мебель и техника остается в квартире.
• Когда Вы будете иметь право распоряжаться недвижимостью
• Будет ли продавец делать ремонт, если да то сроки.

Подписание договора купли-продажи. На основании договора купли – продажи Вы в дальнейшем сможете зарегистрировать покупаемый объект в собственность. Договор подписывается при внесении полной стоимости, двумя сторонами и скрепляется подписью юриста. После этого Вы отправляете в Государственную нотариальную контору (пусть ее вид Вас не пугает) где продавец оформляет на Вас — покупателя Генеральную безотзывную доверенность –Таукиль. Эта генеральная доверенность на покупаемый объект недвижимости. Выглядит она бумагой чуть больше размера А4, где наклеены марки и указаны 2 стороны покупатель и продавец, точный адрес объекта недвижимости, стоит подпись продавца, а так же печать Министерства Юстиции Управления недвижимости и заключения договоров г. Хургада.

На основании Таукиля, и доверенности, которую Вы оформили адвокату, он будет в течении 3-4 месяцев регистрировать ваш договор купли–продажи в суде. После этого можно считать, что процедура покупки квартиры завершена.

Так же можно подать для оформления в Каир на Грин-Контракт, но это при условии что данный дом и земля, на которой он построен оформлены застройщиком в главное египетском реестре недвижимости. Повторюсь очень мала часть объектов недвижимости оформлена по Грин — Контракту. Оформление Грин — Контракта сложная процедура, которая занимает больше 6 месяцев. При успешном оформлении Грин-Контракта, если у Вас стоимость объекта превышает 300 тыс. египетских фунтов, Вы можете получить разрешение на оформления резидентской визы, сроком на пол года, в дальнейшем с правом продления на год, затем на пять лет. Важно!!! Вы оформили Грин-Конракт, то не сможете перепродать свою недвижимость в течение пяти лет.

4. Дополнительные Расходы при покупке квартиры.

• Комиссия агентству или частному риэлтору. В среднем составляет от 2-5%.
• Стоимость переводчика около 100 долларов
• Стоимость услуг юриста около 300-400 долларов.
• При оформлении доверенностей у нотариуса, в среднем 200-300 египетских фунтов.
• Денежный вопрос — наличный безналичный ввоз валюты.

Оплачивать сделку можно как наличными, так безналичным платежом. Это оговаривается в договоре купли-продажи. Без проблем можно открыть счет в банке, от вас потребуется лишь заграничный паспорт, эта процедура займет от 30-60 минут. Выбор банка это индивидуальный вопрос, но конечно необходимо, что бы там были англоязычные менеджеры, так же не забудьте оформить услугу интернет-банкинга, для управления своим счетом из России.

Можно переводить деньги на расчетный счет риэлтора с которым Вы заключаете дополнительное соглашение насчет переводов. Удобно пользоваться услугой, которую предлагают множество Российских банков SWIFT- перевод. С помощью него можно переводить до 300000 рублей если это сделки с недвижимостью, данный факт подтверждается копией договора купли-продажи, стоимость перевода от 70 до 150 долларов и зависит от выбранного банка.

Наличные доллары, евро можно снять в кассах некоторых банков с пластиковой карты, но касс не так много, и процент при снятии получается довольно таки грабительским. В банкоматах можно снять деньги только в национальной валюте – Египетских фунтах.